买房“跳单”要承担法律责任吗?

来源：北京日报

某对明星夫妻近期被指买房“跳单”的事情在网上掀起讨论热潮，我们不清楚这件事的来龙去脉，但“跳单”现象在房屋买卖行业中确实屡见不鲜。那么，究竟什么是“跳单”？关于“跳单”，法律有何规定？如果经过多家中介比较后选择了中介费便宜的一家，算“跳单”吗？

甩开中介“跳单”可能构成违约

现在很多人买房都会先找中介，房屋中介费通常为交易房款的2%左右。假如买套500万元的房子，光中介费就要支付十来万元。有的买家觉得这笔钱花得冤枉，会在看好房子以后自己找业主或通过其他途径购买，即跳过原来中介私下签订买卖合同，毕竟在看房买房中未达成交易，是可以不支付任何中介费的，也就是所谓的“跳单”。这意味着中介公司白忙活一场，也正因此，因“跳单”而产生的纠纷数不胜数，甚至为此对簿公堂。

目前，法律并没有明文规定“跳单”的含义，根据行业惯例而言，“跳单”主要指的是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务后，委托人绕开中介自行与第三人订立合同，从而使得中介虽然提供了中介服务但是并未获得应有的报酬。

民法典实施之前，对于“跳单”行为并未规定明确的责任。施行之后，根据第九百六十五条的规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。因此，如果委托人确实存在“跳单”行为，其在已经利用中介人服务后又规避费用支付的行为，损害了中介交易活动中的诚实守信方合法利益，已属违约，那么即使委托人已经与第三人签订了合同，仍应向中介人支付报酬。

举例来说，在一件居间合同纠纷案中，原告房屋经纪公司提出，其工作人员带被告宫某看过房，他在享受原告提供的中介服务前签订了《看房确认书》，并知晓中介费用价格标准。在正式准备签署房屋买卖合同时，宫某不同意支付中介费，中断房屋买卖合同签署。之后，宫某私下与房主签订了买卖合同。对此，法院认为，衡量被告是否“跳单”违约的关键是，看其是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。房屋经纪公司为了促成双方交易已完成了居间服务的主要义务，宫某利用其提供的房源信息私下与第三人签订合同，应按约定支付中介费。

居间合同纠纷中通常存在两重法律关系，首先是买方与中介公司之间的居间合同关系，其次是买方与卖方之间的买卖合同关系。从法律关系角度看，买方支付居间费是居间合同关系中的义务，与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务，促成买卖双方签订买卖合同，客户就应依约支付居间费。但是如果中介公司并未提供居间服务，或者买卖合同的解除或未能得以履行是因中介公司过错所致，比如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等，买方可以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由，要求解除居间合同，不支付或少支付居间费用。

买方有权“货比三家”

在关于“跳单”的讨论中，有不少网友提出疑问，“货比三家，买房更是如此。经过多家中介比较后选择便宜的房源，还会导致违法吗？”

值得注意的是，房源并非特别。同一房源信息可能经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的促成交易，这是买方的自主选择权。如果买方并未利用中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，并不构成“跳单”。

举例来说，在某房产中介与高某合同纠纷一案中，由于案涉房屋原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，高某分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，法院最终认定高某并没有利用某房产中介提供的信息、机会，因此不构成“跳单”。

那么，该如何辨别是否属于“跳单”行为呢？可以尝试从以下几个方面综合认定：

排名前列，看委托人与中介公司是否签订居间合同、委托协议、看房确认书等。

第二，中介公司是否积极如实提供交易机会或者媒介服务。根据民法典第九百六十二条的规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。市场上，不同中介公司提供的交易机会或者媒介服务并不完全相同，一般房产中介公司在居间过程中，会根据客户需要，通过对比不同房源的优劣，带领委托人看房，促成买卖双方见面洽谈，积极在委托人和卖家之间斡旋，协助办理购房贷款、房屋过户登记手续、代办房产证等服务。中介公司是否按照约定积极如实提供了相应的中介服务，可以作为“跳单”的判断依据之一。

第三，委托人是否绕开中介人直接订立合同。“绕开中介”主要有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，委托人又找到其他中介公司，并通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约。三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。由于目前市场上信息比较发达，共享资源的情况并不少见，卖家可以把房屋在多家中介公司挂牌销售，委托人可以委托多家中介公司提供服务。因此不能仅仅因为诉争房源与原房产中介公司提供的房源一致，就认定委托人利用了原房产中介公司提供的信息，而是应当根据提供房源的业主是多处挂牌还是特别委托出卖以及各方之间的居间合同等来综合认定。

第四，委托人实际有无支出居间费用。一般来说，委托人“跳单”的主要目的是为了减少支付居间费用，所以委托人是否支付居间费用也可作为是否“跳单”的依据之一。

不公平的“禁止跳单”格式条款无效

实践中，为了防止客户恶意“跳单”，中介公司往往会约定“禁止跳单”的格式化条款，其中包括但不限于特别委托条款，或者规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的，仍应支付居间服务费等。但是必须注意，根据民法典第四百九十六条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

同时，根据民法典第四百九十七条第二款的规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。

某房产经纪公司与于某签订了四份看房协议，在格式化条款中双方约定，“甲方获知本合同约定的房屋信息后，在24个月内如与乙方所曾介绍的房屋权利人(业主、交易对象)以任何方式及价格私下成交或签订合同，视为乙方成功促成交易，甲方应支付乙方全额中介服务费；甲方知晓上述房屋信息的高度机密性，甲方保证甲方的配偶、父母、子女、朋友、甲方的委托人、甲方供职的单位同事等在未获得乙方书面同意，不与本合同约定房屋的权利或出租人签订买卖合同或租赁合同，否则甲方将按照本合同第四条约定的服务金额向乙方支付违约金和损失赔偿金等。”后因于某买房没有通过该经纪公司，被对方告上法庭。对此法院认为，该格式化条款中并未约定特别委托条款，且涉案房屋也并非该房产经纪公司特别代售，其房源信息被多家中介公司享有。于某另行委托其他中介公司进行居间，不构成对该公司的违约。而房产经纪公司即使未促成交易，却能借助该“霸王条款”使其无论是否付出劳动均可“旱涝保收”。该条款实质上加重了于某在通常情况下不应承担的义务，排除了其亲属等也不能通过其他合法途径与交易对象签订书面合同的权利。条款加重了于某的责任，排除了其自主选择报价低、服务好的中介公司的权利，明显违反了公平原则。且该房屋经纪公司对该格式化条款未尽提示和说明义务，应认定该条款无效。

必要费用请求权需提前约定

民法典第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。根据该条规定，中介人享有必要费用请求权。但必须说明的是，该条款的前提是双方有约定，如果双方未就必要费用请求权作出约定，委托人没有义务向中介支付费用。

笔者建议，中介方在提供中介服务时，应当注意留存证据，细化具体中介服务，保存微信、录音、视频、书面材料等证据，避免因证据不足而导致维权困难。

诚信交易是本真。中介提供的服务为买卖双方搭建了一条沟通的桥梁，桥梁的基础应以诚信作为根基才能屹立不倒。不管是中介过于限制委托人责任的格式化条款，还是委托人的“跳单”行为都不可取，只有以诚相待，诚信交易才能真正各取所需，各得其所。

刘叶(作者单位：北京市石景山区人民法院)