搜狐焦点邢台站独家出品:2019年邢台住宅市场消费者调查分析

搜狐焦点邢台站 2020-02-03 08:02:53
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第五章:2019年邢台住宅市场消费者调查分析

第五章:2019年邢台住宅市场消费者调查分析

5.1 | 消费者置业目的分析

提要:以自住型为主的消费者构成在2019年并未改变,持有改善型需求的消费者始终占据最大比例,持有刚性需求的消费者占比较以往来看基本持平。

如图5-1所示,在2019年,邢台商品住宅市场以自住型需求为主体的消费者构成并未发生改变。表示为了解决基本居住和改善现有居住条件的受访者比例之和达到88%,而持有出租获长期回报、倒手赚差价的受访者比例始终居于少数。

具体来看,下半年有34%的受访者表示购房是为了解决基本居住,54%的受访者表示是为了改善现有居住条件。

图5-1  2019年消费者置业目的

通过观察以上数据可以发现,2019年持有改善现有居住条件目的的受访者始终占据最大比例,而持有短期倒手赚差价的受访者较以往相比有所减少。

分析认为, 2019年楼市调控政策频出,中央也一直坚持“房住不炒”和稳地价、稳房价、稳预期的基本定位,种种原因使得消费者对房地产的投资依赖程度继续降低。另外,随着房地产市场越来越平稳,有购房需求的置业者开始缓慢入市,且以改善型的消费者居多。

我们认为,经过一段时间调整后的邢台楼市目前已经回归相对平稳的状态,预计短时间内不会发生较大变动。在2020年邢台商品住宅市场未出现明显调整的情况下,邢台消费者置业目的仍将保持当前配比。

5.2 | 消费者置业需求分析

提要:在2019年中,邢台消费者首选的房源类型依旧是一手房,选择二手房源的消费者所占比重较小;房价直接打折仍是大多数消费者最受欢迎的促销方式。

一手房源最受消费者青睐 二手房源占比仍然较小

图5-2反应了2019年邢台消费者在购房时首选的房源类型情况。其中,61%的受访者表示购房时首选一手房源;20%的受访者表示愿意购买二手房源,另有19%的受访者表示两种房源均可接受。

图5-2  2019年消费者购房首选房源类型

通过观察以上数据可以发现,2019年中有多半的邢台受访者购房首选类型为一手房,倾向于购买二手房的受访者占比较小。

分析认为,2019年大多数消费者倾向于选择一手房的原因在于:第一,新商品房无论是社区、户型设计、内部配套等均强于二手房;第二,二手房房源选择余地较小,且过户等手续繁琐,更名费价格较高。

我们认为,下阶段邢台消费者在首选房源类型的选择上或将延续2019年的状态,一手房源的需求依旧较旺。值得一提的是,尽管对于一手房和二手房的选择,越来越多受访者表示无所谓,往往更注重性价比,但也从侧面体现出2019年邢台消费者的观望情绪仍相对浓厚。

消费者更倾向房价直接打折 其余方式占比较小

图5-3反应了2019年最受邢台消费者欢迎的促销方式。其中,选择房价直接打折的受访者所占比重最高,高达73%;选择根据付款方式制定优惠政策的受访者占比为16%,选择特价房的受访者者占比为8%,3%的受访者选择了赠送面积。

图5-3 2019年邢台消费者倾向的促销方式

通过数据我们可以看出,在所有的促销方式中,最受访者欢迎的仍然是房价直接打折,其次是根据付款方式制定优惠政策。选择赠送面积和特价房这两种促销方式的依然较少。

我们判断,下阶段邢台消费者在倾向的促销方式选择上或将延续2019年的状态,即在房价上的促销最受消费者青睐。建议开发商可以根据购房者心理来调整优惠策略。

5.3 | 消费者置业倾向分析

提要:在2019年中,小高层、高层住宅最受青睐;小三居户型依旧需求较旺,大户型需求也越来越受到追捧;环境配套占据优势的桥西区依然最受消费者青睐;房价与收入矛盾依然明显,各项购房要素基本保持稳定,部分指数有轻微变动。

小高层、高层住宅最受青睐 高端住宅占比仍然较小

图5-4反映了2019年邢台消费者首选商品房房源类型的分布情况。其中,选择小高层住宅产品占比33%居首位,选择高层住宅产品占比30%居第二位,多层住宅产品占比16%居第三位,花园洋房住宅产品占比13%居第四位,其他业态占比总和为8%。

图5-4  2019年邢台消费者倾向的房产业态

通过数据我们可以看出,小高层、高层、多层及花园洋房住宅产品依旧最受邢台购房者的青睐。

我们认为,2019年消费者倾向于小高层多于高层的原因在于小高层产品数量相对较少且与高层住宅相比拥有舒适度较高及圈层特性等优势。不过,高层住宅因为价格偏低,并且邢台市区在建楼盘多为高层建筑,购房者选择余地较大,所以高层住宅仍是大部分人群的首选房产业态。另一方面,2019年部分消费者倾向于多层及花园洋房,与这几类产品居住舒适度较好以及后期居住费用较低有着密切的关系。

此外,花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端住宅产品,特别是豪宅和别墅,其特点为面积相对较大,均价和总价相对较高。然而根据邢台居民目前的购买力水平而言,购房更加趋于理性注重实际,高端住宅很难大众化。不仅如此,公寓、写字楼和商铺等商业项目因为居住成本高、面积小、使用年限较短等因素影响,也并未得到邢台消费者更多的关注。

我们判断,下阶段邢台消费者在房产业态的选择上或将延续2019年的状态,高层及小高层产品的需求依旧较旺。值得一提的是,邢台消费者对于多层及花园洋房的需求也在逐年增加当中。

小三居户型需求依旧较旺 大户型需求逐渐受到追捧

如图5-5所示,在2019年中,关注度占据前三位的户型区间依次为90-120平方米、120-140平方米、60-90平方米。其中,青睐90-120平方米户型区间的受访者比例为47%;120-140平方米户型区间的关注度为31%;倾向于60-90平方米户型区间的受访者比例为10%。

图5-5 2019年消费者倾向购房首选户型

通过观察数据发现,青睐90-120平方米和120-140平方米户型区间的受访者比例较以往有所提升;60-90平方米户型区间的关注度较以往相比有所减少。

结合其他户型区间在2019年内的比例,我们认为,90平方米以下户型的消费对象更多是持有刚性需求的消费者,90-120平方米户型的消费对象大多是持有初级改善型需求的消费者,这部分消费者会在一定程度上被市场环境左右;而青睐120平方米以上户型的消费者普遍拥有较强的支付能力,且消费群体相对稳定。另外值得注意的是,依目前市场以改善需求占主导的情况下,以往二居、小三居刚需户型或逐步变为以大三居或四居为首的大户型房源。

我们判断,2020年上半年邢台商品住宅市场继续呈现平稳态势的可能性较大,房价短期内或将不会产生较大幅度的变动。受此影响,邢台消费者在户型面积的选择上或将延续2019年的状态,小三居户型产品的需求依旧较旺。值得一提的是,邢台消费者对于大户型的需求也在逐年增加当中。

在售待售楼盘吸引眼光 新兴区域关注度提升

如图5-6所示,从购房区域上来看,桥西区的关注度在2018年下半年中占比48%,桥东区的关注度在2018年下半年占比28%,开发区的关注度在2018年下半年占比10%,龙岗新区的关注度在2018年下半年占比8%,七里河片区的关注度在2018年下半年占比6%。

图5-6  2019年消费者购房时的首选区域

通过数据可以反映出几个事实:第一,桥西区的关注度仍居首位;第二,桥东区的区域认可度与去年相比基本持平;第三,越来越多的消费者开始关注新兴区域的发展。

我们认为,区域内在售及待售楼盘的数量会在一定程度上影响消费者对区域的选择,而在新增楼盘个数相同的情况下周边环境和配套相对完善的桥西区关注度占据一定的优势。

因此我们判断,2020年上半年,邢台消费者对于各区域的青睐程度依旧不会产生较大改变。但是,随着桥东北部区域新兴品质项目的相继落成和大规模旧城改造,桥东区或将赢得更多邢台消费者的关注。与此同时,一系列实力房企进驻邢台新兴区域也将给这片区域带来了不少活力。

房价与居民收入矛盾依旧明显 可承受房屋单价及还款额有所提升

如图5-7所示,在2019年关于邢台房屋单价承受力的调查中,表示可承受8000元以下的受访者所占比例为76%,可承受8000-10000万元的受访者所占比例为20%,可承受10000元以上的受访者所占比例为4%。

图5-7  2019年邢台消费者所能承受的房屋单价

图5-8反映了2019年邢台消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示,受访者月还款额在1500元以下的占5%,1500元至2000元之间的占35%,受访者月还款额在2000元-2500元的占23%,受访者月还款额在2500元以上的占37%。由此可见,月还款额在2500元以上的购房者所占比重最高,购房者的资金水平有所上升。

图5-8  2019年邢台消费者所能承受的月还款额

通过与以往各季度调查结果对比中我们可以发现,在2019年中,受访者表示可承受的房屋单价和可承受的月还款额出现小幅度上行,延续了以往的走势。而邢台消费者可承受房屋单价和可承受的月还款额的提高也意味着消费者对市场认知度的提升。另外,在房价基本保持平稳的情况下,消费者收入水平的提高也会对消费者的房价预期产生影响。

以搜狐焦点网市场调查得来的数据,2019年邢台商品住宅成交均价大约在8700元/平方米左右。有76%的受访者不能负担邢台现阶段的房价水平,仅有24%的受访者能承受8000元以上的房屋单价,表明仅有少数购房者的购买能力与房价水平相符。

不过,与往年相比,2019年消费者购房时所承受的房屋单价和消费者所能承受的月还款额还是有所上涨的,这可能与消费者收入水平提升和贷款政策持续放松有一定联系。

我们认为,由于目前房价与大部分消费者实际收入仍存在差距,为了使邢台商品房住宅市场健康平稳的发展,下阶段房价仍适宜延续以往相对平缓的调整方式。

商贷及住房公积金贷款占比最大 其他付款方式相对较少

图5-9反映了2019年邢台消费者购房首选的付款方式。其中,40%的受访者选择了住房公积金贷款,42%的受访者倾向于商业银行贷款,6%的受访者倾向于一次性付清,11%的受访者选择了分期付款,还有1%的购房者选择了其他的付款方式。

图5-9  2019年消费者购房首选的付款方式

通过数据我们可以看出,商贷及公积金贷款依然是消费者购房时首选的付款方式。而其他付款方式虽然也占有一定的比例,但与两者相比仍存有一定的差距。

我们认为,公积金贷款具有利率低的优势,因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更青睐于这一付款方式。但由于大部分人没有公积金,所以更多的购房者选择了商业贷款,因此商业贷款也成为邢台消费者比较容易接受的贷款方式。

结合目前情况,我们判断,下阶段在政策没有大调整的前提下,邢台消费者购房时首选的付款方式仍将以商贷及公积金贷款为主。

要素指数排名基本稳定 部分指数有变动

图5-10反映了2019年邢台消费者的购房要素指数排名状况。各项要素指数在2019基本保持相对稳定的排名,整体呈现出区域地段、价格、周边配套、户型、证件情况、开发企业品牌、期房现房、物业情况的依次排序。

图5-10 2019年影响消费者选房的要素指数

通过观察可以发现,区域地段依然是邢台消费者在买房置业时首先考虑的要素。除此之外,价格与环境因素也拥有较高的关注度。这反映出大部分邢台消费者对楼盘项目所处的环境地段有较高的要求,而地段和环境较好的楼盘也自然会拥有更高的关注度与价格优势。

通过与往年的数据对比可以发现,配套指数依旧高于户型指数。我们认为,虽然在2019年中,配套指数始终高于户型指数,但两者间相差较小,也反映出邢台消费者对于项目配套和户型设计的重视程度基本相同。另外,随着邢台房地产市场对于房地产项目的严查及整顿,证件要素对消费者的影响力越来越大,消费者选择证件情况作为首要考虑因素的比重上升,体现了邢台消费者日趋理性的购房观念。

值得注意的是,在2019年中,虽然开发企业品牌与物业指数仍旧保持低位。但与以往的调查数据相比有了较为明显的提升。可以看出邢台消费者对于楼盘的品牌意识正在不断形成当中,越来越多的消费者在选房时,会对比楼盘开发商和项目配备的物业公司。

我们判断,随着邢台消费者对房地产市场以及产品认知度的提高,各项要素指数也将继续提升。在2020年上半年中,若房地产市场环境整体保持平稳,预计各项要素指数不会出现明显变化。

5.4 | 消费者市场预期分析

提要:2019年,邢台有明确购房计划的受访者与去年相比基本持平。大部分受访者认为下阶段房地产政策会保持平稳或持续收紧,且邢台房地产未来成交量或会保持平稳。

有明确购房意愿的受访者与往年基本持平 市场信心渐渐缓和

图5-11反映了2019年邢台消费者预期购房时间的情况。数据显示,有36%的受访者表示会在一年之内买房;18%的受访者表示会在半年之内买房;14%的受访者表示会在三个月之内买房;32%的受访者无法给出明确答案。

图5-11 2019年邢台消费者预期的购房时间

通过观察可以发现,2019年有买房计划的受访者占据最大比例,但同比往年该项数据并无明显增长,无法给出明确答案的受访者比例有小幅度下降。

我们认为,打算在一年之内买房的受访者,多为改善型刚性需求消费者,当然其中也不乏投资者,这部分受访者购房意愿虽然明确,但购房意愿并不迫切,只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。打算在三到六个月内买房的受访者,多为刚需购房者,这部分人群基本已有明确的购房意向。当然,其余无法给出明确意向的受访者,多半是等待市场变化以及政策利好,正处于观望状态,其次是因为目前没有购房能力。

虽然这些数据的涨跌幅度不大,却还是可以在一定程度上反映出在当前房地产市场趋于稳定的情况下,邢台消费者的购房心态更加理性,市场信心正渐渐缓和。

2020年楼市调控仍将以“稳”为主 因城施策将愈加普遍

图5-12反映了2019年邢台消费者对于下阶段房地产政策走势判断的情况。数据显示,有23%的受访者认为下阶段房地产政策会持续收紧,出台新的房地产调控政策;40%的受访者认为下阶段房地产政策会保持平稳,没有新的房地产调控政策出台;25%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松,部分房地产调控政策将调整;另有12%的受访者认为未来的政策走势不太明朗。

图5-12 2019年邢台消费者对于下阶段房地产政策走势判断

通过观察可以发现,在2019年中,认为未来一段时间房地产政策将保持平稳的受访者占据最大比例,认为适当放松的受访者紧随其后。

今年以来,从中央到地方都一再强调“房住不炒”以及“稳地价、稳房价、稳预期”。因此,现如今我们无论是从房价亦或是从土拍等各方面来看,房地产市场已逐渐回归理性通道。

对于下阶段走势,我们认为2020年楼市调控仍将以“稳”为主。与此同时,在楼市“因城施策”的指导下,地方灵活微调政策将会越来越普遍。

成交量平稳的受访者占比上升 量价平稳或成为未来主旋律

如图5-13所示,受访者在2019年中对下阶段邢台楼市成交走势的判断较往年变化不大。具体来看,有26%的受访者认为下阶段邢台楼市成交走势将保持平稳;25%的受访者认为下阶段邢台楼市成交走势将稳中有升;41%的受访者认为下阶段邢台楼市成交走势会有所下降;而8%的受访者认为下阶段邢台楼市成交走势不明朗。

图5-13 2019年消费者对下阶段邢台楼市成交走势判断

通过与以往数据对比可以发现,认为邢台楼市未来成交走势将保持平稳的受访者占比上升。回首2019年,在“房住不炒”的主基调下,楼市逐渐回归理性,“稳定”成为了邢台房地产市场的主旋律。而进入2020年,随着“三稳”继续成为房地产主基调后,量价平稳也或将继续成为邢台房地产市场下阶段的状态。

结合目前各项情况,我们认为,现阶段房企应制定符合市场发展规律和消费者情况的战略规划,推出符合购房群体的产品,制定相应的营销策略,增强企业的核心竞争力,顺应市场发展潮流。购房者也应在综合考量自身条件和需求的情况下审慎置业,不盲目过激也不松弛懈怠,理性购房。

附录:调查结果汇总

为增强本报告的可信性和权威性,我们组织省内知名专家对于市场走势进行内部座谈,参考业内的权威建议;同时对不同收入状况的购房者进行深度访谈,在不同的市场阶段针对消费者的置业意向进行市场调查。

为保证调查数据的准确性,2019年内四次调查采取了问卷调查和网络调查相结合的方式。对已购房者和潜在购房者在每季度发放不少于6000份的调查问卷,问卷有效回收率在85.6%以上。同时,在搜狐焦点网开展了网络调查,累计有近一万位网友参与,得到翔实而精准的数据。

参与调查居民的基本情况:参与调查的居民年龄段集中在21岁至40岁之间,占到了受访人数的65%,该年龄段涵盖了目前市场的主要需求群体,代表了市场需求主体的意见和想法;41岁至50岁的受访者占23%,该部分人群以改善型需求为主,表现为经济实力强劲,购买力强等特点。另有12%的受访者在50岁以上,代表了高年龄段置业者的需求和建议。

在受访者职业分布选项上,20%的受访者来自事业单位,36%的受访者来自私营企业,33%的受访者来自国有企业,11%的受访者来自政府部门。

在受访者的收入分布情况方面,10%的受访者月收入在1000-3000元,35%的受访者月收入在3000-5000元之间,45%的受访者月收入在5000-10000元之间,月收入在10000万元以上的受访者比例较小。这一结果比较全面地反映了邢台本地消费者的购买力。

考察受访者拥有房产的状况,能够间接反映出购房者的置业目的。调查结果显示,29%的受访者没有房产,拥有一套住房的受访者占51%,拥有两套住房的受访者保持在11%,拥有两套以上住房的受访者在保持在9%。由此可见,希望改善现有居住条件的改善型需求占据了邢台商品住宅市场的大多数。

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