卖现房能降房价、防烂尾吗?取消商品房预售再掀热议

来源: 时代周报 记者：胡天祥

2022年两会期间，“废除商品房预售制”“实行现房销售”再次成为热议话题。 

“预售制度的实质是购房人预先付款，开发商后交房，中间交房等待期一般为2年左右。在此期间，购房人不但要承担银行贷款利息和首付款的收益，还要承担逾期交房或不能交房的风险。”全国政协委员、安徽省律师协会监事长周世虹提出，预售制度还助推了开发商盲目扩张，引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列风险。 

周世虹建议，经过30多年的发展，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在，建议彻底废除商品房预售制度，在全国范围内全面实行商品房现房销售。

据不完全统计，2022年全国两会期间，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡，全国政协委员、南通大学校长施卫东，全国政协委员、明宇集团董事长张建明等多位人大代表和政协委员均围绕商品房预售制度提交了相关建议提案。

“现房质量不一定好，期房质量也不一定就差。”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，要解决房屋的质量问题，最主要的还是各地政府发挥好“监管者”作用，并引入真正的第三方监理制度。

地产经济学家邓浩志告诉时代周报记者，取消预售制后，房屋正式销售的时间会因此延后两年，这意味着开发商会增加2年的融资成本，成本可能最终会体现在房价上。

购房者权益难保障

商品房预售最早出现于香港，即开发商把在建中、尚未完成建设、不能进行交付的商品住宅，提前卖给购房者，也被叫做卖期房、卖楼花。

上世纪八九十年代，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，内地借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。

作为中国商品房销售最主要的方式，商品房预售制度极大缩短房企现金回笼周期，同时也增加市场商品房的供应，推动了城市化发展的进程。

“一栋大楼，从拿地到完工一般需要2年时间，在预售制的模式下，建设1/3层左右时即可对外预售（周期在半年左右），相当于地产商在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支，1年半之后才交房给购房者。”中原地产研究中心指出，某种程度上，这相当于全体购房者补贴房地产商2年的预付款利息。更重要的是，有了这些预付款，房企就可以以少量的自有资金撬动巨大的资金，极大地提高房企自有资金的利用率。

虽然利处明显，但因开发商在商品房还未建成时就收取了房款，所以购房者通常会面临部分开发商圈钱跑路、开发商延迟交房、房屋质量、房产证延期办理等问题。

张建明经过扎实调研后发现，在商品房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在很多不可预料的因素和风险。例如，如果遇到开发商偷工减料，建造劣质工程，可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是，遇到房地产下行周期，若房地产开发商资金管理不善，其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。

卢天锡也提出，当前商品房预售许可条件不明、门槛较低，预售合同的法律地位不明晰，加上房地产开发企业违规成本较低，出现“一房两卖”、设立抵押等情况时，购买人权益难以有效保障。

取消预售或可保证房屋质量

自2005年以来，全国两会上就不时传出取消商品房预售的声音。时至今日，取消预售制的时机是否成熟？取消后又会对房地产市场产生哪些影响？

世联行指出，如果取消商品房预售制度，首先可以在一定程度上保证房屋交付质量。“商品房不预售，从规划设计到工程监管、验收，都会受到严格把关，因为房子质量太差，买的人自然就不多，开发商回不了款。”

其次，能够有效降低整体性风险，购房者所面临的开发商跑路、逾期交房、质量不过关等风险都可能不复存在；再次，规范房地产市场，抑制投机资金进入楼市。取消商品房预售制度，市场杠杆效应减小，人们会更加认可房子就是用来居住的，炒房成本变高，投机行为也能在一定程度上得到抑制。 

谈及负面影响，世联行表示，取消商品房预售制度，房企资金回笼速度明显减慢，市场扩张减缓，此时开发商拿地热情也会下降。其次，房企会更缺钱，甚至可能导致资金链断裂。再次，如今我国房地产市场依然存在供不应求的矛盾，房价依然高企，若此时取消商品房预售制度，供房周期拉长，市场上的商品房供应急剧紧缩，可能引发市场焦虑。

邓浩志认为，取消预售制度可能会让一线城市房价上涨，三四线城市地价下跌，形成较大波动，对稳定楼市造成一定影响。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，解决房屋质量问题，不一定非要取消预售制，而是监管部门加强对建设与验收过程的监控，保障购房者的权益。