房企利润走低资金受限 全国土拍市场"透心凉"

来源：界面新闻 记者：杨冰柯 

“开发商都躺平了，这都在预料之中”，杭州一位市场人士对界面新闻记者表示。

过去三年，杭州是全国首屈一指的卖地大户，周期论曾在这里失灵，杭州走出独立行情。深耕杭州的房企们都收获了不错的业绩，成为多个职业经理人的福地。无论是头部开发商还是中小开发商争相涌入杭州，豪赌杭州楼市。

然而，在全国各地土拍市场“一边倒”凉凉的行业大背景下，土地市场曾滚烫的杭州也没有例外。

在第二批集中供地前夕，杭州市规划和自然资源局紧急发布17宗地块终止出让公告，其中，包括10宗竞品质地块和7宗普通地块，7宗普通地块中不乏杭腾未来社区、翠苑等优质地块。

本次杭州土拍最终成交额257.5亿元，平均楼面价14162元/平方米，平均溢价率2.73%（封顶15%），底价成交是关键词，央企国企成为主角。而在数月前，杭州的土拍还以57宗土地获得1178.21亿元排名全国排名前列。

克制的房企

杭州第二批集中供地中，开发商们表现的相当克制。激进的闽系身影消失、前几年冒头的黑马房企也不见踪影。

杭州土拍战场上，只有中海、金隅、华润、绿城等央企国企，以及杭州本土国企诸如西湖城投、杭州地铁等以及本土民企滨江、德信等。

第二批集中供地最终被摆上货架的地块有14宗，拿地房企有杭房、绿城、杭州地铁、中天、荣上、杭州拱墅投资发展、中海、金隅、杭州西投、滨江、德信和兴耀。

其中，杭州地铁和绿城都分别斩获了两宗地块，排名前列批集中供地时没有出手的绿城重回杭州市场。

从溢价率看，临平新城星桥地块、拱墅区运河新城地块、上城区彭埠地块和萧山市北两宗地块共5宗地块溢价成交，其余9宗地块均零溢价成交。

溢价率较高的地块为萧山市北20地块，绿城以总价21.13亿、楼面价24058元/平米和溢价率11%竞获地块。

成交总价较高的地块为运河新城地块。中海以总价59.69亿、楼面价25365元/平米和溢价率6.2%竞获地块。该地块虽然竞拍耗时1个多小时，出价36轮，但从最后溢价率看，溢价率并不高。

5月杭州首批集中供地房企们厮杀激烈，除了两宗人才房地块，集中出让的55宗涉宅地，有41宗拍到自持，占比75%，平均自持比例达到15.8%。溢价率较高的一宗地块拍到了40%的自持率。以此看，杭州第二批集中供地房企们相当克制和理性。

意料之中

浙报传媒地产研究院丁建刚表示，今天杭州土地市场的情形，毫不意外，毫无悬念。

从全国市场来看，9月开始，福州、济南、天津、成都、南京、广州等城市先后进行了第二批集中供地出让，均出现了大批土地提前终止或流拍的现象。

从宏观经济数据来看，从今年6月起，市场变盘的迹象已逐日加重。8月以后的经济数据，特别是国内消费和固定资产投资，一路下滑。

丁建刚表示，虽然国庆长假前，央行紧急出台了稳定市场的“两个维护”， 但很难逆转已经改变了的市场预期。在极不确定的时刻，市场主体保护自己是一种本能的选择。

好地研究院认为，杭州超半数地块终止出让，核心原因有两点：

其一，自然资源部新规下，对自有资金严格审查，房企合规资金普遍紧张；

其二，本批次地块起价有了大幅度提高，利润空间小，房企用脚投票，更愿意投向有较高利润率地块。

根据克而瑞研究报告，土地市场由牛转熊的原因有三方面。

一是政策周期。房地产调控呈常态化趋势。需求端加码限购，加速市场预期转变，加大市场调整压力。供给端优化土拍规则，增加限参拍、禁马甲、提高保证金比例、定品质、竞品质等要求，提高房企土拍门槛，限制拿地宗数，抬升资金成本和施工成本。

二是行业周期。热点城市二批次供地主要集中在9、10月份，意味着这批地块基本上不会在年内入市，对房企2021年度业绩难有贡献。由此，多数房企从三季度开始，在投资端进行自发性收缩。

三是信贷周期。需求端实行房地产贷款集中管理，银行贷款额度吃紧，按揭放款速度放慢，导致房企回款压力增加。供给端加强房地产金融审慎管理，收紧房企融资渠道，穿透式审查资金资质，明确购地资金来源“五不得”，导致企业拿地意愿低迷。

三大周期叠加，导致内外部环境发生巨大变化，在资金承压、利润收窄、投资周期等多因素作用下，房企拿地意愿受抑制，观望情绪上升，拿地趋于理性。

土拍政策或进一步调整

根据好地研究院，全国二批次已成交的15个城市对比，总体来看，杭州的未成功出让地块比例已经处于排名前列梯队。

目前15个二批次已完成出让城市，挂牌地块中，未成功出让的（撤销+流拍）的地块数量平均比例为30%，杭州仅终止比例已经达到54.8%，远超平均水平，已经接近沈阳的56.8%，也高于广州的52.1%。

好地研究院对目前二批次已完成出让城市进行统计。二批地已成交的15个城市，国资企业平均拿地金额占比71.2%（各城市算数平均），较首批的49.1%，提升了21个百分点。

以与杭州市场规模相当的南京为例，二批次国资企业占比也达77.2%，远高于首批的49.4%。

国资企业拿地占比上升是第二批集中供地的显著特征。

丁建刚认为，土地市场下行既不是杭州一个城市的问题，也不是房地产市场一个领域的问题。

全国一二线城市土地市场的严峻形势，会快速传导到三四线城市，大量城市的土地市场会冰冻。土地市场冰冻后，更大的考验是地方政府财政。

丁建刚表示，可以预料的是，各地方政府维护楼市稳定健康发展的措施将很快出台。需要多大力度的维稳措施、需要多长时间才能改变市场的预期还非常难以预料，更受诸多房地产市场以外因素的影响。

与多个专家所预料的方向一致，10月9日，哈尔滨发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，包括多范围为房企减负、多渠道强化去库存等内容，成为此轮排名前列救市的城市。

对于房企和投资购房者来说，丁建刚建议目前的选择只能是观望等待。