楼市信贷继续改善 11月个人房贷增加4013亿元

来源：界面新闻 记者：吴波

个人住房贷款进一步得到放松。

12月13日，央行于官微公布，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。

今年9月底，央行针对房地产市场定调，“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

此后，央行针对个人住房贷款也做了相关表态：对于少数前期房价上涨过快的城市，个人住房贷款受到一些约束，房价回稳后，这些城市的房贷供需关系将回归正常。

在央行释放房贷松动信号的背景下，居民购房的信贷环境得到持续改善。10月，央行首次单独公布个人房贷数据，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，放长数据周期看，近10年里，今年10月的个人住房贷款规模仅低于2016年10月，高过其他年份同期。这说明房地产金融环境继续边际改善。

也是在10月，房贷利率年内首次环比下降。贝壳研究院监测重点城市房贷利率数据显示，10月贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较9月下调1个基点。

此后，居民购房信贷环境继续改善。11月贝壳研究院监测的100+个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。11月平均放款周期为68天，较上月缩短5天。

许小乐分析称，自10月房贷利率出现年内首次环比回调后，11月利率再次下降，信贷环境继续改善；放款周期自4月以来首次缩短，银行放款力度加强，房地产市场的合理资金需求正得到满足，这有利于改善市场预期，促进市场成交筑底回升。

具体来看，10月以来局部城市贷款利率下调、信贷环境改善后，市场预期已有所改善。

11月，贝壳研究院监测的重点城市中，约30%的城市下调利率，下调范围较上月扩大。如粤港澳大湾区的惠州、东莞、佛山、中山等，长三角城市群的嘉兴、盐城、湖州、南通、金华、绍兴。

据界面新闻了解，除了以上城市，粤港澳大湾区的一线城市的房贷利率也有所下调。

目前，深圳市场多数银行首套房、二套房贷款利率为5.1%和5.6%，个别小银行首套房贷利率为4.95%。“中信银行、上海银行、江苏银行、平安银行基点从45%下调至30%，也就是4.95%。”一位深圳链家经纪人称。

广州也在下调房贷利率。一位广州链家经纪人称，“基准利率是4.65%，目前有些银行如民生银行、中信银行对首套房贷上浮110个基点，也就是5.75%，相较上个月又下降10个基点。”

不过，四大国有银行首套和二套房贷利率还是相对较高。“首套上浮120个基点，也就是5.85%，二套上浮140个基点，也就是6.05%。民生银行、中信银行的二套房贷利率则只上浮120个基点。”上述广州链家经纪人称。

长三角核心城市杭州的房贷利率也明显松动。

一位杭州业内人士对界面新闻表示，目前，杭州四大国有银行及其他大型商业银行的首套和二套房贷利率，均已跌回到6%以下。其中大多数银行首套房贷利率为5.85%-5.9%，二套房贷利率为5.95%-6%，接近今年6月市场水平。今年11月，一位杭州购房者于杭州银行所贷首套房利率是5.9%，相较于此前的6.3%有所下降。

而一线城市北京及上海市场的房贷利率相对稳定。链家经纪人称，尽管房贷利率每个季度变化一次，但最近两年北京首套房贷利率还是5.2%，二套房贷利率5.7%。

今年7月24日，上海开始实行房贷利率新规。其中，首套房贷利率从此前4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

界面新闻从一位上海农商行人士处了解到，上海房贷利率全市统一，自新规实行以来，暂时没有变化，首套房贷利率5%，二套房贷利率5.7%。

居民购房信贷环境改善还体现在放款周期和贷款额度上。贝壳研究院数据显示，11月百城中超过60%的城市放款周期缩短。柳州、南通、北海等城市放款周期较上月缩短20天以上。南通，盐城、绍兴、东莞、中山等利率下降的城市放款周期也同步缩短。

此外，界面新闻了解到，一线城市也出现类似变化。

“房贷利率下调，贷款额度也相对增加，银行放款也加快了。之前放款周期是半年，现在缩短至4个月。”上述广州链家经纪人称。

北京链家经纪人以及麦田房产也表示，北京房贷确有放松，放款周期已缩短至3个月，银行可批贷款额度增加了。

“房贷没有之前那么紧张了，现在的放款周期是3个月。有的银行如华夏银行、光大银行等1至2个月就能放款。”北京链家经纪人表示，“但当下房贷政策每个月20号都会进行调整，二手房市场后续走向主要还是看政策。”

在居民购房信贷环境继续改善的背景下，市场信心正在回归。

58安居客房产研究院首席分析师张波预判，从目前房地产降温的态势来看，房贷政策后续持续收紧的动力已经偏弱，第四季度加快房贷的发放的信号非常明显，预计12月住房贷款的发放还将保持这一节奏，通过房贷有序发放，以保障合理购房需求，这也将是春节前的主要政策表现。

不过，他强调，房贷的加快发放，不代表调控政策的统一放松，四季度各地市场变化的差异化还将继续存在。预计市场成交量快速下滑的城市，四季度政策调整的节奏会进一步加快。从信贷层面来看，由于实际的成交量减少，亦会导致部分房贷审批和发放提速更为明显。从未来政策的方向来看，整体并不会存在持续放松，更大可能是阶段性、区域性、有针对性的调整，目标也是保持房地产市场整体稳定。

而进入12月，一个更有利于改善房地产金融环境的消息则是降准。

12月6日晚间，央行公告称，2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。此次降准为全面降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。

尽管此次降准的目的是加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济。但贝壳研究院称，过去的经验表明，降准、降息通过向市场释放大量流动性，增加房贷额度，降低资金成本，促使房贷利率下降，促进购买力的释放。购房力的释放，有利于改善房企经营现金流，降低房企债务风险。