万亿养老地产市场头部房企12年前就已布局 静待盈利期

来源: 时代周报 记者：赵佳琪

解决养老问题迫在眉睫

“养老”问题的解决越来越迫切。 

2022年1月18日，国家统计局较新数据显示，2021年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员)14.13亿人，比上年末增加48万人。

回顾近十年的数据，中国出生人口数量明显呈现下行趋势。国家统计局数据显示，2011-2015年，出生人口均在1600万之上。而2019年，出生人口骤降至1465万人；2020年则出现大幅度下降，当年出生人口仅为1200万；2021年继续下探至1062万人，同比减少138万人。

新出生人口的不断减少，意味着解决养老问题迫在眉睫。2021年11月24日，中共中央、国务院曾发布《关于加强新时代老龄工作的意见》，将老龄事业发展纳入统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局。

事实上，住房保障措施是有效应对人口老龄化中极其重要的一环。多年来，房企积极布局养老相关产业，逐渐形成了以传统开发模式、专业机构运营模式、社区养老服务模式为主的养老地产新业态。

万亿蓝海市场

新生人口不断走低的背后，是我国目前老龄化程度较为严峻的事实；而在这严峻现状的背后，是房企切入“养老地产”这一细分赛道的契机。

国家统计局较新数据显示，截至2021年年末，我国60岁及以上人口2.67亿人，占全国人口的18.9%，较2010年上升5.64个百分点.其中65岁及以上人口2亿人，占全国人口的14.2%。

有专家预测，到2050年前后，中国老年人口将达到4.87亿的峰值，占总人口的34.9%，意味着几乎每3个人中就有一个超过60岁的老年人。

根据1956年联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化。1982年维也纳老龄问题世界大会，确定60岁及以上老年人口占总人口比例超过10%，意味着这个国家或地区进入严重老龄化。

我国已经进入深度老龄化，而急速增长的老龄人口也同时带来了万亿的市场规模。中国社科院发布的《中国养老产业发展白皮书》数据显示，到2030年，中国养老产业的规模将达到13万亿元。

巨大的市场潜力令房企们看到了一种新的可能性，同时，资金、拿地、社区运营方面的优势也成为了房企切入养老行业的推手。于是，头部房企们纷纷将触角伸至养老领域。

万科是国内较早涉及养老领域的房企。2010年12月，万科宣布排名前列养老地产项目将以配建形式在北京市房山区推出，从此正式进入老龄化住宅开发运营领域。

2013年9月，国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见（国发〔2013〕35号）》提出，2020年要全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。这一政策的颁布，被行业内看做是养老产业的发展契机。

据排名前列财经报道，此后的6年里，养老政策的发布迎来高峰期。有统计显示，这段时期仅中央级的养老文件就有130余个，包括产业政策、土地政策、金融政策等八个方面，填补了过去的少有。

基于广阔的市场前景以及政策支持，诸多房企陆续开始布局。如保利发布居家、社区、机构“三位一体”养老战略，成立排名前列医养结合型长期照护机构北京西山和熹会；远洋排名前列养老产品“椿萱茂”在北京落地，主要打造CLRC长者社区、CB老年公寓、CC照料中心三条产品线，目前在8个城市拥有近30家项目。

根据克而瑞漾美统计，截至2021年5月15日，百强房企中涉足康养产业投资已有68家，百强房企外另有48家主流房企同样涉足康养产业领域。

经过多年发展，养老产业早已形成了不同的商业模式，分别为护理类模式、康复类模式、医养类模式、地产类模式、保险类模式、政府类模式和运营类模式七大类。

而地产类模式中，又分为三种模式，即传统开发模式、专业机构运营模式、社区养老服务模式。

“早期以房地产传统开发模式为主，将小区包装为养老小区进行开发销售，实际上还是卖房。”景晖智库首席经济学家胡景晖告诉时代周报记者，随后房企们又基于现实情况，开始拿地建养老院，主要是卖床位+提供服务。

为此，居家、社区养老成为众多房企角逐的领域。“主要基于物业管理提供养老的配套设施，如日间托老所、社区进行看护照料等。”胡景晖说道。

盈利问题亟待解决

尽管房企入局养老赛道多年，但时至今日，房企+养老仍未形成成熟的盈利模式。

《2021中国养老与康养产业发展报告》显示，在其样本调查中，有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。而构成报告样本的这些企业中，有35%的房地产开发企业、34%的物业服务企业。

对于存在盈利瓶颈的原因，上述报告指出，一则是投入成本较高，如配套设施、维护费用与折旧摊销、人工费用、融资成本等方面的投入远高于普通住宅；二则养老地产主要通过租赁和提供服务等长期运营方式获得收益，资本回收期长。这导致盈利模式不清晰，尤其是与房地产业务高利润、快周转有一定差距。

万科集团董事会主席郁亮曾在2017年万科业绩会上公开表示：“目前万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚发芽，前期试错阶段我们可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破过去做地产的思维和习惯。”

据保利内部人士介绍，保利目前在全国七大片区在营在建养老机构项目逾50家，布局近万张床位。尽管如此，但养老机构受到体量偏小、服务业天然利润偏低的制约，保利依然面临着营收天花板的问题。

“事实上，房企除了最初通过卖包装后的养老房外，其余的两种模式基本不盈利，尤其是拿地建养老院这一模式。”在胡景晖看来，除非持有运营到20年以后，现金流转正，再考虑折旧摊销，最终可能会盈利。

同时，某知名研究院分析师表示，目前养老地产还存在着养老需求量大和养老机构空置率高这一矛盾，“看似是矛盾的，实际是供需错配。原来许多养老产品对老人的需求理解程度不深，所以养老行业目前算是刚刚起步，都是摸着石头过河。”

以位于杭州良渚文化村的万科随园嘉树为例，该项目为适老型项目，以出售使用权的方式运作，首度面世便获得了市场认可，旗下护理院开业一年实现100％入住。但就万科此后的复盘来看，其主力消费人群多为40多岁的壮年人群。

“我们本来是作为一个试点，市场反映还不错，但是有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为自己10年后养老准备的。房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”郁亮接受媒体采访时表示。

不过，胡景晖亦认为，我国养老产业已正式步入黄金期，“等70后成为养老主力军，那个时候就是养老产业能够盈利的时候了。”